В недостроенных домах прописали ипотеку

Государство предложило банкам и застройщикам план поддержки жилищного строительства. Схема, разработанная Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, предусматривает кредитование банками окончания строительства незавершенных домов в обмен на возможность выдавать кредиты на квартиры в этих домах и рефинансировать их в АИЖК. Строители проект в целом поддержали, чего нельзя сказать о банкирах.

На прошлой неделе в АИЖК состоялось совещание с участием представителей фонда содействия развитию жилищного строительства (фонда РЖС) и ключевых игроков ипотечного рынка. По информации, в совещании приняли участие представители ВТБ 24, Банка Москвы, Абсолют банка, МБРР, МДМ-банка, банков Возрождение и Уралсиб. По словам присутствовавших на встрече банкиров, представителями агентства была предложена схема, которая позволит застройщикам получить средства на завершение недостроенных домов.

В апреле фонд РЖС оценивал общую площадь недостроенного жилья в России в 57,5 млн кв. м. По оценкам вице-президента Ассоциации строителей России Владимира Пономарева, на "расшивку" всего этого рынка требуется около 60 млрд долларов. Впервые поиск механизмов, с помощью которых можно реанимировать рынок недостроенного жилья, обсуждался на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова в конце апреля, рассказывал глава фонда РЖС Александр Браверман. О возможном участии в этом проекте АИЖК заявлял тогда глава агентства Александр Семеняка.

На последней встрече, по словам ее участников, представители АИЖК предложили банкирам и застройщикам следующую схему финансирования. Банк предоставляет застройщику кредит на завершение строительства (готовность дома должна быть не менее 70%), причем застройщик должен быть аккредитован при фонде РЖС. Основным условием аккредитации является соответствие требованиям закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (214 ФЗ). Банк, в свою очередь, получает возможность предоставлять заемщикам ипотечные кредиты на квартиры в строящемся на его деньги доме. АИЖК берет на себя обязательство рефинансировать эти кредиты. Застройщик может и самостоятельно продавать квартиры. Не реализованные ни застройщиком, ни банком квартиры по истечении определенного срока выкупаются фондом РЖС по 30 тыс. руб. за 1 кв. м и предоставляются бюджетникам-очередникам.

АИЖК и фонд РЖС планируют протестировать проект на четырех госбанках, и если все пройдет успешно, то количество банков—участников проекта может быть увеличено до 80, рассказали участники встречи.

Строители в целом с одобрением отнеслись к предложению АИЖК, основное препятствие они видят в условии, что застройщик должен работать по закону о долевом строительстве. По оценкам Ассоциации строителей России, таких застройщиков сейчас не более 20%. Однако, как отмечает гендиректор компании New Building Investment Сергей Бессонов, "если сейчас в Московской области по 214 ФЗ работает около 150 застройщиков, то еще полтора года назад их было в пять-шесть раз меньше". К тому же, по мнению господина Пономарева, перспектива доступа к денежным ресурсам банков будет стимулировать застройщиков работать по этому закону. Цена 30 тыс. руб. за 1 кв. м, по которой РЖС будет выкупать непроданные квартиры, низка для Москвы, отмечает господин Бессонов, но такие расценки спасут большинство региональных застройщиков.

Банкиры отнеслись к предложению АИЖК с большей осторожностью. "Вряд ли эта программа может быть реализована в Москве или Санкт-Петербурге",— сказал один из участников встречи, пояснив, что сомневается в способности застройщиков распродать большинство квартир по собственным ценам, а продажа в этих городах квартир фонду РЖС по 30 тыс. руб. за 1 кв. м не позволит застройщикам расплатиться с банками. "Банки согласятся участвовать в проекте, если получат стопроцентные гарантии возвратности кредита заемщику и застройщику",— полагает зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. "Пока нет понятной системы, как все это будет работать, я бы не стал заключать договор с застройщиком, который сам не в состоянии завершить строительство, это очень рискованно",— добавляет заместитель руководителя блока "Розничный бизнес" Альфа-банка Илья Зибарев.