ИПОТЕКА. РАЗВИТИЕ И СИСТЕМНЫЙ КРИЗИС

       В последнее время пристальное внимание делового мира приковано к кризису фондового рынка США, повлекшего за собой серьезные проблемы на мировых фондовых рынках. Первопричиной этому послужил кризис ипотечного рынка США.

       В полной мере кризис проявился летом этого года, когда стало известно, что два хедж-фонда инвестбанка Bear Stearn потеряли на рынке ипотечных облигаций около $1,5 млрд. Один из крупнейших ипотечных заёмщиков США – Countrywide Financial – объявила о том, что её прибыль во II квартале оказалась почти на треть меньше ожидаемой из-за невозврата выданных ипотечных кредитов и их несвоевременного погашения. Просрочка (задержка платежей на 30 дней) по высокорискованным кредитам выросла за год с 15,33% до 23,71%, по низкорискованным — с 1,77% до 4,56%. Председатель Федеральной резервной системы Бен Бернанке оценил вероятные потери от кризиса на рынке высокорискованной ипотеки в $50-100 млрд.

       Проблемы на ипотечном рынке США привели к сокращению ликвидности. В последнее время были отменены сделки по привлечению займов на десятки миллиардов долларов, и вырос список компаний, пострадавших от ипотечного кризиса. Capital One Financial закрывает подразделение GreenPoint, работающее с рискованной ипотекой; Thornburg Mortgage продала активы на $20 млрд; Solent Capital Partners тоже готовится к распродаже.

       Фондовые рынки потеряли за неделю с 26 июля по 2 августа больше $2 трлн, глобальный индекс MSCI упал на 5,3%.

       Что же вызвало ипотечный кризис в США? В период значительного роста цен на недвижимость, наблюдавшегося в начале десятилетия, и благодаря дешевым деньгам банки активно выдавали клиентам ипотечные кредиты с низкими процентными ставками, вызвав тем самым настоящий ипотечный бум в США. Однако позднее, когда цены на недвижимость упали, а ставки кредитов начали расти, у заемщиков возникли большие проблемы с оплатой и возвратом полученных кредитов. Управляющий директор Ик «капиталЪ» Скотт Семет так комментируетсобытия в США: «Проблемы в США начались тогда, когда цены на недвижимость прекратили расти». По его словам, ипотечные проблемы в Штатах были усилены такими механизмами ипотечного рынка, как ипотека на 100% стоимости жилья или ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой. «Институт ипотечных брокеров также внес свою лепту. Ипотечные брокеры заинтересованы в организации как можно большего числа крупных кредитов, поскольку получают процентное вознаграждение и не несут никаких рисков».

       Возможно, кризис бы не был столь масштабным (или не случился вовсе), если бы банки были разборчивее в выборе клиентов. Но в погоне за прибылью банки стали предлагать кредитные программы на приобретение жилья буквально каждому, что не могло не сказаться впоследствии. «Большая часть ипотечных кредитов в США была секьюритизирована, что освободило банки, выдавшие эти кредиты, от опасений по поводу их возврата – ведь эти кредиты уже не числились на их балансе. Это стало причиной того, что многие банки стали выдавать рискованные ипотечные кредиты зачастую без подтверждения доходов», – говорит Скотт Семет. Все большее количество заемщиков не могло справиться с оплатой кредита, и банки были вынуждены приступать к процессу отчуждения собственности, что привело к довольно резкому снижению цен на не- движимость, а соответственно, и к понижению ликвидности залога. Эти проблемы, нарастая как снежный ком, практически обрушили американский ипотечный рынок.

       Не только Штаты знакомы с ипотечным кризисом. Как сообщает Интерфакс, в Великобритании за последний год на треть выросло количество изъятий жилья, владельцы которого не справились с бременем ипотеки, неплатежеспособности и судебных процессов над должниками. Японские банки пять лет назад также несли убытки от безнадежных ссуд: в марте 2002 г. размер этих кредитов составлял около $400 млрд.

       Что же происходит на российском ипотечном рынке?

       Российская ипотечная система изначально основывалась на базе именно американской модели, поэтому все основные принципы взяты оттуда. Однако есть и существенные отличия.

       Во-первых, решение проблемы неплательщиков. В США законодательно разрешено выселять неплательщиков без предоставления им нового жилья. В России же выселение таких заемщиков «в никуда» запрещено: по закону им обязаны предоставить альтернативное жилье. Однако обеспечить это гарантированное законом право на жилье фактически невозможно – недорогого муниципального жилья ка тастрофически не хватает. Владимир Гасяк, Директор Департамента ипотечного кредитования «Хоум кредит энд Финанс банк», считает, что это является существенным фактором, тормозящим развитие ипотеки в России. По его мнению, явная проблема – законодательная база, регулирующая права кредитора-залогодержателя по отношению к проблемным заемщикам. Необходимо упрощение процедуры обращения взыскания на залог, с ис пользованием внесудебной (упрощенной) процедуры».

       Во-вторых, за рубежом практически отсутствует разница понятий «рынок первичного и вторичного жилья»: квартиры там обычно продаются уже готовыми к проживанию. Соответственно, в любом случае есть предмет залога, что является основным условием ипотеки. В России же разница между первичным и вторичным рынком жилья принципиальна: под первичным рынком понимается жилье в строящихся домах (новостройках), и продажи на этом рынке зачастую начинаются задолго до начала строительства, еще на уровне котлована или проекта, что обуславливает значительный выигрыш в цене и, как следствие, повышенную привлекательность для покупателей. Однако в современных российских реалиях «недострой» стал серьезной проблемой, и банки отказываются кредитовать столь рискованный сектор.

       Неудивительно, что на российском ипотечном рынке львиную долю (около 80%) составляют сделки на вторичном рынке жилья, что лишь подстегивает цены на жилье.

       Объёмы выданных ипотечных кредитов продолжают расти. По итогам I полугодия 2007 г. сумма выданных кредитов составила порядка 266,6 млрд. руб. по сравнению с 106,1 млрд руб., выданных за аналогичный период прошлого года.

       Однако рынок далек от своего насыщения. По последним данным, лишь 10% сделок с жилой недвижимостью оплачивается через ипотеку, в то время как в США этот показатель приближается к 90%.

                            Николай Корчагин, генеральный директор кредитного супермаркета «Кредитмарт», полагает, что для развития рынка ипотеки в России, и в частности такого сегмента рынка, как ипотечный брокеринг, меры нужно принимать на законодательном уровне. «Основная проблематика связана с отсутствием в настоящем законодательстве Российской Федерации понятия статуса ипотечного брокера. Например, у брокера отсутствует регламентированный доступ к бюро кредитных историй, системе проверки действительности паспортов, предлагаемой Федеральной миграционной службой, и т.п. Таким образом, недоступны многие ресурсы, которые имеют самое непосредственное отношение к обычной деятельности ипотечного брокера. Кроме этого, необходимо регламентирование на законодательном уровне данного вида деятельности, что позволит в разы поднять прозрачность и ответственность игроков, работающих в этом сегменте рынка, что в свою очередь существенным образом улучшит качественное состояние российского рынка ипотеки».

       Владимир Гасяк отмечает и другие пробелы в российском законодательстве, препятствующие развитию ипотечного кредитования. «На сегодняшний день в Рос- сии нет законодательной базы для секьюритизации. В прошлом году было проведено 3 сделки по секьюритизации на Западе и одна двойная в России. Банк, который делал сделку в России, признался, что в России секьюритизацию делать дороже, чем на Западе. Сегодня существуют избыточные требования к обеспечению, излишний контроль на всех этапах секьюритизации. Существующая система государственной регистрации сделок с ипотекой отстает от темпов развития ипотеки года на три. Государственная регистрация не готова к системе секьюритизации (например, сегодня невозможна регистрация смены залогодержателя). Поэтому в данном направлении основная задача – это оптимизация существующих процессов».

       По сравнению с I полугодием 2006 г., тройка лидеров ипотечного кредитования сильно не изменилась. Первое и второе места за двумя государственными банками: безусловным лидером рынка кредитования – Сбербанком с объёмом выданных ипотечных кредитов в 66 млрд руб. и Группой ВТБ с объёмом в 22 млрд руб. Третье место занял Москоммерцбанк, сместив банк «Дельтакредит» на шестую позицию в рейтинге, выдав ипотечных кредитов почти на 15 млрд руб.

       Не в последнюю очередь подобный прирост ипотечного портфеля Москоммерцбанка вызван существенным упрощением процедуры выдачи кредита, а также снижением обязательных требований к заемщикам. Не желая проигрывать конкурентную борьбу, и другие банки вынуждены были пойти на уступки своим клиен-там. В первую очередь это коснулось изменения процентной ставки по кредиту (таблица 2), но не забыта и качественная составляющая.

       Запущены программы «без первоначального взноса» (заметим, правда, что они не пользуются особой популярностью), отменяется необходимость предоставления справки о доходах по форме НДФЛ-2, не требуется поручительство и т.д. Очевидно, что снижение требований к потенциальным заемщикам способствует росту числа высокорискованных кредитов.

       Правда, некоторые эксперты полагают, что ипотечный кризис в США может привести к пересмотру банками своего подхода к оценке кредитоспособности заемщика. Так, Владимир Гасяк подчеркивает: «Некоторые банки начали сокращать высокорискованные предложения по ипотечному кредитованию (кредиты без первоначального взноса, экспресс-оценка платежеспособности, малоликвидный залог и т.п.). Безусловно, это коснулось не всех банков, а только тех, которые долго не могут держать ипотечный портфель у себя на балансе и вынуждены больше остальных задумываться о привлекательности для инвесторов его кредитного портфеля. Все остальные банки начнут двигаться в сторону укрепления и совершенствования системы оценки и контроля рисков».

       На данном этапе развития рынка не существует опасности массовой неплатежеспособности, но по прогнозам аналитиков, ипотечный рынок ожидает бурный рост. Не повторится ли ситуация с ипотечным кризисом уже в России?

       Такая угроза существует, предупреждает Председатель Правления ипотечного банка « Дельтакредит » Игорь Кузин. «Ипотечный кризис в США вылился в кризис ликвидности на международном рынке. А так как Россия является частью мировой экономики, это событие уже отразилось на участниках рынка в виде увеличения стоимости финансирования. Кроме этого, американский кризис стал для всех нас уроком, что привело к пересмотру рядом банков, известных либеральной политикой, своих рисков и ужесточением требований к заемщикам. Учитывая тот факт, что наш рынок ипотеки развивается по американской модели, вероятность повторения подобного кризиса есть. Но это возможно лишь тогда, когда объемы ипотечного кредитования станут значительнее».

       Владимир Гасяк также считает, что влияние кризиса в США будет незначительным. «Вряд ли кризис ликвидности в США будет способствовать сильной дестабилизации российского рынка ипотеки. Безусловно, он скажется на предложении некоторых банков, особенно тех, которым необходимо в этот момент привлекать средства. Мы уже можем наблюдать реакцию Москоммерцбанка».

       Беспокоиться по поводу возможности кризиса в России на данном этапе развития ипотечного рынка не следует. Так считает и Скотт Семет: «Главная причина, почему подобный кризис пока невозможен в России, заключается в том, что здесь ипотечный сегмент находится в зачаточном состоянии: на долю ипотеки приходится всего 5,7% всех активов банковской системы, или менее 1% ВВП. Это очень незначительные цифры в сравнении с 34% банковских активов, приходящихся на долю ипотеки в США, уже не говоря о косвенном владении ипотечными активами пенсионными и хедж-фондами. Таким образом, сегодня даже большое число неисполнений обязательств по ипотеке вряд ли станет причиной системного кризиса в России».     

       Однако все эксперты в один голос обещают российскому рынку ипотечного кредитования бурный рост. Какие меры могут и должны предприниматься игроками и регуляторами рынка, чтобы избежать повторения ситуации с кризисом в США?

       Игорь Кузин полагает: «Конечно, здесь не все в наших руках. Однако есть ряд мер, при помощи которых банки могут минимизировать свои потери. В первую очередь это взвешенный подход к рискам и оценке заемщиков».

       Скотт Семет считает, что рынку нужен регулятор, однако не следует забывать и о финансовой грамотности населения. «Поскольку ипотека – это новый для России рынок, ему не хватает четкого регулирования и прозрачности. Правительству следует исправить сложившуюся ситуацию. Кроме того, ипотечным операторам нужно ввести саморегулирование, чтобы предотвратить использование грабительских методов, таких как скрытые комиссии, с которыми мы уже столкнулись в потребительском и автокредитовании.

       При этом чрезмерное регулирование рынка тоже не несет ничего хорошего. Важно научить потребителей грамотно использовать кредитные возможности и оценивать затраты и сопряженные риски. Ведь в конце концов если условия кредита очень заманчивы, возможно, это слишком хорошо, чтобы быть правдой».

       Обобщая вышесказанное, следует отметить, что ипотечный рынок в России хотя и находится на относительно ранней стадии своего становления, но развивается быстрыми темпами. Причиной тому и большой спрос на жилье, и желание банков расширять сферу своей деятельности, активно привлекая новых клиентов. Тот факт, что российский рынок развивается по американской модели, подводит к мыслям о возможности повторения ипотечного кризиса США уже в России. Правда, эксперты сходятся в том, что вероятность такого развития событий сегодня незначительна. В любом случае предотвратить возможный кризис могут только превентивные меры, принимаемые как игроками рынка, так и действиями государства-регулятора.

                                                                      Дмитрий Бжезинский