Ставки по ипотеке в Петербурге достигли потолка, считают участники рынка

РАСТЕТ НЕ У ВСЕХ

Несмотря на то что ставки по ипотеке повысили многие активные участники рынка (ВТБ24, Газпромбанк, Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Альфа-банк и др.), этот процесс отнюдь не является тотальным. В частности, лидер рынка Сбербанк на момент написания этого материала сохранял уровень ставок, заданный еще осенью 2010 года. Не менялись условия и по программам государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ряд коммерческих банков (в частности, банк «Санкт-Петербург») также оставили ставки на прежнем уровне. Текущую ситуацию на рынке жилищного кредитования и прогнозы на будущее эксперты рынка обсудили в ходе бизнес-завтрака, организованного газетой РБК daily в ресторане «Шаляпин».

Впрочем, на общем удорожании ипотеки сказалось не только изменение стандартных условий, но и прекращение действия спецпрограмм, предусматривавших пониженный (при соблюдении определенных условий) уровень ставок. Среди наиболее ярких примеров — свернутые в конце прошлого года акции Сбербанка «Возьми за 8%» и «В десятку!», которые обеспечивали возможность получения ипотеки под 8 и 10% годовых соответственно. По словам главного специалиста управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Натальи Чекальниковой, в рамках действовавших в 2011 году акций было предоставлено более 7,7 млрд руб., что составило 37% от общего объема выданных банком жилищных кредитов.

«Позиции банка на рынке с точки зрения стоимости денег остались прежними, так как значительный объем продаж у нас проходит по программе «Ипотека с господдержкой», условия которой не изменились», — утверждает начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова. По результатам 2011 года около 70% кредитов на покупку жилья в новостройках у ВТБ24 в Петербурге приходилось именно на программу с господдержкой, ставки по которой стартуют с 11% годовых.

«Средняя ставка по ипотеке у госбанков сегодня составляет около 11,5% годовых, у коммерческих банков — около 13,5%, — задает ориентиры заместитель управляющего санкт-петербургского филиала Абсолют Банка Андрей Рублев. — При этом коммерческие банки по-прежнему находят свои ниши и своих клиентов».

Минимальную рублевую ставку можно обозначить на уровне 8,9% годовых (программа АИЖК «Стандарт», предусматривающая пятилетний срок кредитования и первоначальный взнос не менее 50% от стоимости объекта недвижимости). Стоимость кредитов на более длительные сроки, но по-прежнему с большой долей участия в покупке недвижимости собственными средствами стартует с 9,5—10,5% годовых. По мнению начальника отдела ипотечного кредитования филиала «Петербургский» банка «Глобэкс» Кирилла Деревянко, средняя ставка по наиболее востребованным у клиентов ипотечным программам в ближайшем будущем будет сохраняться на уровне 12—12,5% годовых, если только не случится существенного ухудшения ситуации на финансовых рынках.

НЕОЖИДАННЫЙ СПРОС

Эксперты рынка фиксируют существенное увеличение количества сделок на рынке недвижимости в конце 2011 — начале 2012 года, особо отмечая тот факт, что в январе—феврале поток клиентов не снизился по сравнению с традиционно урожайным декабрем, а в некоторых случаях даже увеличился.

В определенные моменты спрос на недвижимость эконом-класса был близок к ажиотажному, что позволяло продавцам диктовать свои условия, придерживая наиболее ходовые квартиры и повышая стоимость жилья.

«Объем спроса на квартиры в наших домах в четвертом квартале прошлого года более чем на 30% превысил ожидавшиеся нами показатели. При этом мы продали ровно столько квартир, сколько хотели, повысив цены на 10—15%», — говорит директор по маркетингу и продажам «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий.

Эксперты склоняются к тому, что всплеск спроса носил скорее психологический характер. Свою роль сыграло осеннее обострение ситуации на финансовых рынках, резкие колебания курсов валют и ожидание повышения ставок по кредитам на фоне разговоров о неизбежности второй волны кризиса. Банкиры и застройщики предполагают, что спрос и цены на жилье быстро стабилизируются. «Существенного повышения цен не будет — к этому нет объективных предпосылок, так как общая экономическая ситуация остается непростой», — уверена заместитель директора по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова.

ИНТЕРЕС К СТРОЙКЕ

Одной из ключевых тенденций является смещение предпочтений заемщиков в сторону рынка строящейся недвижимости. «Если раньше большая часть ипотечных кредитов предоставлялась на приобретение жилья на вторичном рынке, то сейчас преобладают заявки на покупку строящейся недвижимости, — отмечает управляющий директор дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Карина Кучерук. — В этом году доля кредитов на приобретение новостроек в нашем банке достигла 60%». Такое же соотношение и в ВТБ24, утверждает Татьяна Хоботова.

При этом средняя сумма ипотечного кредита в последние месяцы падала. Так, по статистике ВТБ24, средняя сумма кредита в этом банке в первом квартале 2011 года составляла 2,2 млн руб., а в четвертом квартале — 1,8 млн руб. Причина в резком увеличении доли сделок по улучшению жилищных условий, когда заемщики не покупают недвижимость с нуля, а меняют старую квартиру на более просторную.

В целом банки существенно нарастили объемы выдачи ипотеки. Некоторые из них даже превысили уровень рекордного 2008 года. В частности, Северо-Западный банк Сбербанка России в 2011 году превысил докризисный уровень и в штуках, и по общей сумме выданных кредитов. «В случае снижения или сохранения текущего уровня процентных ставок рост покупок в кредит продолжится, — прогнозирует начальник управления кредитования инвестиционных проектов «Ленстройтреста» Максим Шлемен. — При этом объемы ипотечных сделок будут постепенно приближаться к отметке 50% от продаж, в то время как в 2011 году доля ипотечных продаж у нас составляла порядка 35—40%».