Рост объемов выдачи ипотечных кредитов начинает снижаться

Объем выдачи ипотечных кредитов в Петербурге в первом полугодии 2012 года превысил показатели прошлого года примерно на 50%. При этом средневзвешенная процентная ставка по ипотеке с запасом превысила уровень 12% годовых. Темпы выдачи кредитов, скорее всего, будут замедляться, а рост ставок может продолжиться, однако не будет тотальным. Во всяком случае получить кредит по тем ставкам, что сложились к концу лета — началу осени, будет возможно как минимум до конца года.

Берут, но немного

Такой прогноз был озвучен в ходе бизнес-завтрака в ресторане «Шаляпин», организованного газетой РБК daily совместно с журналом «Наши деньги».

Минувшим летом петербургский рынок недвижимости был чрезвычайно активен. Однако значительная часть сделок совершалась без участия заемных средств. Эксперты объясняют такое положение дел несколькими факторами. Свою роль сыграли, в частности, опасения по поводу возможного кризиса: обладатели сбережений предпочитали «припарковать» их в недвижимости. Кроме того, рынок продолжал отыгрывать реализацию отложенного спроса, наиболее ярко выраженную в конце 2011 — начале 2012 года. Активизация покупателей позволила продавцам увеличивать цены, а это, в свою очередь, привело к еще большей активизации спроса.

При этом, несмотря на рост цен, средняя сумма ипотечного кредита не увеличивалась, а в ряде случаев и падала. «Если в прошлом году средняя сумма кредита в нашем банке была на уровне 2,2 млн руб., то сейчас — около 1,8—1,9 млн», — утверждает начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова. Она объясняет этот факт двумя причинами. «Во-первых, люди стараются обеспечить такой размер первоначального взноса, который гарантировал бы им снижение процентной ставки, — перечисляет г-жа Хоботова. — Во-вторых, опережающий рост стоимости однокомнатных квартир привел к тому, что необходимая доплата для приобретения двух- или трехкомнатной квартиры уменьшилась».

Эксперты сходятся во мнении, что клиенты сегодня не боятся брать ипотеку, даже на фоне разговоров о возможности новой волны кризиса. Если и присутствует страх, то это страх не успеть получить кредит по существующим ставкам, а также по поводу роста цен на недвижимость, констатируют банкиры.

Между тем все больше свидетельств того, что спрос на ипотеку приближается к точке насыщения, полагают эксперты. «В этом году будет зафиксирован некий максимум прироста объема выдачи кредитов. Рост может продолжиться, но он будет более плавным», — полагает руководитель группы ипотечного кредитования СПб филиала банка «Уралсиб» Роман Корников. «Потенциальная проблема состоит в том, что темпы ввода нового жилья в Петербурге могут замедлиться, и тогда рост ипотечного рынка будет вызван не увеличением доступности жилья и расширением спроса, а увеличением цен на недвижимость», — замечает генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов.

Ставки плавают

«С начала 2012 года ставки по ипотечным кредитам выросли в среднем на 0,5% годовых», — констатирует начальник отдела розничных продаж филиала «Петербургский» банка «Глобэкс» Динара Евтух.

Тройка лидеров — Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк — удерживают около 60% рынка ипотеки в Петербурге. Базовые ставки по кредитам на относительно короткий срок и со значительным первоначальным взносом в этих банках стартуют с уровня 12,5—13% годовых, в рамках специальных программ они могут опускать ставку ниже уровня 10% годовых.

При этом лидер рынка — Сбербанк — дважды за последние два месяца увеличивал базовые ставки по жилищным кредитам, последний раз — с 1 октября. Его примеру могут последовать и другие участники рынка. «С учетом нестабильной ситуации в мировой экономике и недавнего повышения ставки рефинансирования ЦБ можно предположить, что стоимость ипотечных кредитов может возрасти», — полагает начальник управления ипотечного кредитования банка БФА Наталья Гончаренко.

Однако ситуация вряд ли изменится серьезно. «Во-первых, банки будут повышать ставки не одновременно, и некоторые из них неожиданно для себя будут завалены обращениями клиентов из-за низких относительно банков-лидеров рынка ставок. Во-вторых, кто-то вообще не будет ничего менять», — рассуждает Максим Ельцов.

«Если в экономике не случится ничего экстраординарного, то средняя ставка по ипотечным кредитам останется на текущем уровне, — соглашается заместитель директора петербургского филиала Абсолют Банка Андрей Рублев. — Ближе к концу года банки могут активизироваться, предлагая различные стимулирующие акции, направленные на различные сегменты заемщиков, а также более выгодные условия по совместным программам с застройщиками».

Маркетинговая стратегия банков на рынке ипотеки сегодня действительно подразумевает активное использование различных акций вместо изменения базовых ставок. При этом стимулирующие программы могут быть направлены на различные группы заемщиков. Скажем, в банке «Уралсиб» размышляют о том, чтобы повторить акцию «Ипотека для родителей». Ее суть состояла в том, что за каждого ребенка ставка по ипотеке снижалась на 0,5% (в том числе при пополнении семейства в процессе выплаты кредита). «Акция длилась всего три месяца, но спрос был колоссальный. Возможно потому, что это была единственная акция со стороны коммерческого банка, работающего на рынке ипотеки, которая учитывала бы состав семьи», — рассказывает Роман Корников.

Помимо предложения разнообразных стимулирующих акций банки серьезное внимание уделяют совершенствованию технологии выдачи ипотечных кредитов. «Большим нашим достижением стала «Кредитная фабрика», позволившая значительно сократить время рассмотрения заявки, — напоминает, в частности, директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России Александр Дорогов. — Сейчас более 90% заявок по жилищному кредитованию рассматривается по этой технологии, а сроки принятия решений, как правило, не превышают двух дней».

Стройка наверстывает

Еще одной тенденцией на рынке ипотеки эксперты называют увеличение доли кредитов, выданных на покупку строящегося жилья. «Если в 2010 году эта доля у нас не превышала 8—10%, то в первом полугодии 2012 года составила около 44%», — говорит Татьяна Хоботова. Это связано в том числе и с тем, что банки и потенциальные заемщики пересмотрели подход к рискам покупки строящейся недвижимости. Для последних даже не очень принципиальна форма договора с застройщиком. «Как правило, важно месторасположение объекта, цена, уровень комфорта. На форму договора клиенты редко обращают внимание. Особенно если речь идет о приобретении квартиры с привлечением банковских средств», — констатирует менеджер по ипотеке компании Л1 Ксения Миронова. Вместе с тем банки все же отдают предпочтение объектам, в которых реализация квартир происходит по договору долевого участия. Схему ЖСК одобряют только для проверенных операторов рынка.

«В последние месяцы динамика роста доли ипотечных покупок в структуре наших продаж резко увеличилась, — делится заместитель генерального директора по продажам и маркетингу «Ленстройтреста» Анжелика Альшаева. — Еще полгода-год назад доля таких сделок в общем объеме составляла порядка 40—45%, сейчас — уже 55%». При этом покупатели не очень обращают внимание, что цена покупок с участием кредита оказывается выше, нежели тех, что совершаются на собственные средства. «В случае нашей компании разница составляет около 10%, — замечает директор по продажам и маркетингу ГК «Город» Ольга Захарова. — Эту тенденцию мы наблюдаем с начала года, скорее всего, она продолжится и в следующем году».