Пенсионеры оплатят строительство жилья по всей России Эксклюзив

Полутора триллионам рублей «молчунов», которые находятся под управлением ВЭБа, похоже, найдут достойное применение. Как стало известно РБК daily, в экспертный совет Госдумы направлено предложение, согласно которому деньги из Пенсионного фонда России пойдут через госкорпорацию «Фонд содействия реформированию ЖКХ» на строитель­ство муниципального жилья, деньги от аренды которого пойдут на оплату облигаций, выпущенных фондом под этот проект.

Фонд ЖКХ имеет шанс превратиться в полноценную финансовую корпорацию. Соответствующее предложение направлено в комитет по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Госдумы.

Предполагается, что привлекать инвестиции и размещать деньги фонд ЖКХ будет, выпуская облигации напрямую или через специально созданную компанию (SPV). Выкупать эти бумаги сможет либо ВЭБ (задействуя средства так называемых молчунов), либо институциональные инвесторы. Полученные средства должны быть направлены в муниципалитеты, которые построят на них жилье для сдачи в аренду гражданам. Платежи, полученные от арендаторов квартир, вернутся, по замыслам авторов предложения, в фонд и инвесторам, вложившимся в облигации.

Предлагаемая схема аналогична ипотечному кредитованию, центральным элементом которого является система рефинансирования, опирающаяся на механизм секьюритизации. «Сегодня можно распространить такую систему и на деятельность фонда, включив в схему ВЭБ для решения проблемы создания арендного фонда жилья», — пояснил РБК daily один из авторов проекта, вице-президент Ассоциации строителей России, член экспертного совета по жилищной политике Госдумы Владимир Пономарев. Как отметил источник РБК daily, близкий к правительству, действительно существует поручение относительно того, как организовать привлечение Банка развития к решению проблем, связанных с массовым строительством доступного жилья.

Управляющий директор «Метро­поля» Артур Плауде уточнил, что бумаги фонда развития ЖКХ заинтересуют тех же инвесторов, которые вкладываются в облигации АИЖК, то есть УК и фонды. «Думаю, что дюрация у облигаций фонда ЖКХ будет больше, чем три года, то есть реальные платежи от арендаторов стоит ждать не ранее чем через пять-десять лет. Длинные бумаги сейчас мало кому интересны, потому что после всех кризисов аппетит у инвесторов к долгосрочным вложениям сильно снизился». Г-н Плауде отмечает, что при наличии госгарантий по облигациям фонду ЖКХ придется конкурировать с АИЖК, которое будет оттягивать на себя часть инвесторов.

Глава АИЖК Александр Семеняка согласен, что государство должно сформулировать частно-государственное партнерство на рынке некоммерческого найма и для этого нужен оператор партнерства. «Я считаю эффективным разработку фондом ЖКХ по примеру и опыту АИЖК стандартов кредитования муниципалитетов не только под залог жилья, но и под залог объектов социальной инфраструктуры. Выдавать такие кредиты должны банки, а фонд ЖКХ должен гарантировать их выкуп и выступать по ним кредитором последней инстанции», — уточнил г-н Семеняка. По его словам, такой подход обеспечит более широкую доступность таких кредитов.

Глава управления долгового финансирования компании «Ренессанс Капитал» Эдуард Джабаров отметил, что бонды фонда ЖКХ будут интересны инвесторам при доходности «инфляция + 200 б.п.». «В этом случае покупателями могут выступить пенсионные фонды, в частности ПФР, и страховые компании, у которых также есть длинные деньги. Банкам же бумаги с таким сроком дюрации и купоном, привязанным к инфляции, малоинтересны, потому что у них другой принцип рефинансирования бизнеса», — уточнил г-н Джабаров. Но, по его словам, если окажется, что арендаторами жилья, построенного на деньги инвесторов, окажутся люди с невысоким доходом, то есть риск, что в какой-то момент могут начаться неплатежи. «Понятно, что в силу социальных обязательств государство не сможет их просто выкинуть на улицу, но тогда возникает вопрос, как будут выполняться обязательства перед инвесторами», — добавил Эдуард Джабаров.

Вице-президент РСПП Виктор Плескачевский сомневается, что подобные бумаги будут пользоваться спросом. «Это типичное чиновничье изобретение. Ну кто купит ценные бумаги государственного фонда? Разве что Сбербанк или ВТБ по указанию сверху. Это же не рынок», — сказал г-н Плескачевский.

В фонде ЖКХ вчера не смогли дать комментарии.

Марина Максимова, Альберт Кошкаров, Наталья Старостина