ИПОТЕКА: КАК РАБОТАТЬ НА РАСТУЩЕМ РЫНКЕ

       На российском финансовом рынке стало сложно найти такой банк, в продуктовой линейке которого не было бы ипотеки. Анализируя этот рынок, R.F. поставил задачу понять, что это — дань финансовой моде, элемент имиджа или действительно эффективный банковский продукт и насколько эффективно современные российские банки его используют.

       Рынок ипотечного кредитования за прошедший год показал хорошие результаты роста и приблизился к цифре в 5 млрд долл. против порядка 3 млрд долл. в 2006 г. Рынок вырос более чем в полтора раза. Это свидетельствует, среди прочего, о резко возросшем интересе банков к сегменту ипотечного кредитования.

       В первой десятке крупнейших по объему привлеченной ипотечной задолженности банков присутствуют как государственные гиганты, так и специализированные ипотечные банки, о которых на российском рынке практически не было слышно еще пару лет назад.

       Алла Вадимовна Цытович, вице-президент по развитию крупнейшего специализированного ипотечного банка «DeltaCredit» среди причин такой заинтересованности называет тот факт, что ипотека является одним из наиболее эффективных финансовых направлений деятельности. «Рынок ипотеки масштабен и неохвачен: из 143 миллионов жителей 14% на сегодня выражают готовность воспользоваться ипотечными продуктами», — говорит г-жа Цытович. Наши потребители пока еще не справились с таким психологическим моментом, как спокойное восприятие жизни в кредит, и очень ответственно подходят к выплате долга; все дополнительные доходы — квартальные и годовые премии, наследство, дополнительный заработок и прочее — идут на погашение кредита. Это, конечно, плюс. Однако у заемщиков нет кредитных историй, они не понимают их ценность — это серьезный минус. Финансовую культуру людей необходимо формировать и повышать.

       Однако развитие ипотечного кредитования в нашей стране тормозилось и тормозится не только неготовностью населения, но и неготовностью законодательной базы. Лишь несколько лет назад законодательно отменили обязательность нотариального оформления ипотечных сделок и получения от органов опеки и попечительства их разрешений на залог жилья, в котором несовершеннолетние дети были просто зарегистрированы. Также появилась возможность бесспорного отселения из жилья, являющегося предметом залога, что значительно повышает сознательность клиентов ипотеки.

       По-прежнему стабильно высокими, хотя и умеренно растущими остаются цены на недвижимость. Сложности в согласовании пожеланий застройщиков и банков также не добавляют позитива в общую картину ипотечного рынка — ни для кого не секрет, что рынок первичного жилья, столь перспективный для ипотеки, остается практически неосвоенным. Данные вопросы активно обсуждались на прошедшей 6 февраля 2007 г. встрече бизнес-сообщества рынка финансов, инвестиций, строительства, ипотеки и недвижимости, организованной Международным Ипотечным Клубом. Встреча проводилась при поддержке Государственной Думы РФ, что указывает на высокий интерес властей к проблемам ипотечного рынка.

       В ходе встречи на Международном Ипотечном Клубе Ольга Билялова, директор по продажам Независимого бюро ипотечного кредитования, привела в своем выступлении интересный комментарий, иллюстрирующий ограничения, характеризующие рынок российской ипотеки. По словам застройщиков, практически каждый второй покупатель квартиры интересуется предложениями по ипотеке. «Несмотря на такой спрос, реальных ипотечных клиентов довольно мало», — говорит Ольга Билялова. Выходит, что далеко не все желающие могут воспользоваться ипотекой в силу большого количества ограничений, предъявляемых банками как к самим заемщикам, так и к застройщикам. Это значительно сдерживает рост кредитования Выходит, что далеко не все желающие могут воспользоваться ипотекой в силу большого количества ограничений, предъявляемых банками как к самим заемщикам, так и к застройщикам. Это значительно сдерживает рост кредитования на рынке первичного жилья.

       Янис Альдович Канестри, начальник Управления ипотечных продуктов Росбанка придерживается другого мнения. Те банки, которые адекватно оценивают риски и значально определяют круг застройщиков-партнеров, выдвигая им определенные финансовые требования, имеют солидный ипотечный портфель на первичном рынке недвижимости. Например, у Росбанка она составляет около 60% от общего объема выданных ипотечных кредитов. Однако участники дискуссии не стали отрицать, что на рынке первичного жилья существуют серьезные препятствия развитию кредитования, которые необходимо преодолевать.

       Риски и проблема

       рефинансирования

       Для любого развивающегося рынка характерны сложные периоды и кризисы.

       По словам Александра Викторовича Черняка, Генерального директора рефинансирующей компании ООО «АТТА Ипотека», российский рынок ипотеки сегодня подошел к очередному этапу развития. В конце 2006 г. подведена определенная черта под пятилетним развитием первого этапа первичного регионального ипотечного рынка, когда производились выдача ипотечных кредитов и займов и их продажа рефинансирующим компаниям и банкам. В течение 2001–2005 гг. появились все необходимые участники для нормального существования рынка. Это говорит о готовности перехода на совсем иной уровень — к выпуску ипотечных ценных бумаг за рубежом и внутри страны. Рынок развивается на качественном уровне, этому также способствует начало работы некоторых законов, в частности «Об ипотечных ценных бумагах». «Я надеюсь, что дальнейшее развитие рынка покажет и актуальность Закона о секъюритизации, который также необходим сегодня рынку», — говорит Александр Черняк.

       Тем не менее существует определенный риск переходного периода. Система перехода из одного рынка в другой должна работать как песочные часы, четко и без торможения переходить в новое положение, на новый уровень. Поэтому не следует забывать об адекватном поведении всех участников рынка, и власти в том числе. Неся за собой надежду на снижение цен на недвижимость, рынок ипотеки может произвести эффект бомбы замедленного действия, и наоборот, сыграть на их повышение. К этому необходимо быть готовыми, и в первую очередь власти, которая должна создать благоприятные условия для застройщиков. «Если строительство будет идти в ногу с потребностями рынка, то ипотека будет работать нормально и не станет вздергивать цены на жилье», — заключает Александр Черняк.

<...>

          Полный текст статьи:

          стр. 60  № 10 The Retail Finance